驗樓與驗收指南

收樓驗樓的五個步驟與時限

新盤收樓的標準流程如下，每一步都有時間壓力，越早開始越有餘裕。

1. 交樓當日：發展商安排職員陪同新業主到單位，並通常提供一份驗樓執漏清單（Defect List），同時說明執漏期限與跟進流程。
2. 進行檢驗：由發展商職員作簡單檢驗，或由業主自行驗樓，或聘請專業驗樓師進行詳細檢驗。
3. 填寫並提交缺陷清單：逐項記錄缺陷並向發展商遞交驗樓報告。法定要求是在成交日起六個月內以書面提交。
4. 安排執漏：發展商安排承建商上門維修，一般需時約兩星期至一個月；若缺陷數量多，執修期有機會延長。行業經驗是發展商通常於七至十四日內安排上門檢查。
5. 再次驗收：複檢並確認執修完成，逐項核對原清單。未修好的項目要重新書面提出，不要口頭「算數」。

為甚麼要盡早遞交報告

因為部分物料需要訂貨。大型玻璃、雲石檯面、大門、特殊尺寸窗扇等項目，承建商若沒有現貨就要重新訂料，動輒延誤數星期，直接影響你入伙與裝修開工的時間表。如果你打算收樓後立即裝修，更應該把驗樓與裝修排期一起規劃——執漏未完成就開工，日後很難分清是發展商的缺陷還是裝修師傅造成的損壞，責任會變成一團糊。

一個實務建議：分兩次驗

第一次在收樓當日或之後幾天內，集中檢查有時限壓力的項目：滲漏、防水、水壓、電力、窗戶密封、大型物料的損傷。第二次在一至兩星期後再驗一遍，因為有些問題需要時間顯露——例如牆身潮濕痕跡、木門受潮變形、瓷磚空鼓在乾燥後才明顯。兩次都拍照存檔，時間戳記本身就是證據。

十大類逐項檢查清單

完整的收樓驗樓清單可以達到一百項以上。以下按十大類整理最關鍵的檢查點，每項都附可判斷的標準，讓你不需要專業訓練也能得出明確結論。

一、牆身與天花

• 用 2 米鋁尺貼牆檢查平整度，落差不應超過 5 毫米。
• 用空鼓錘輕敲整面牆，聽到「咄咄」空洞聲即代表批盪與底牆未黏實，需劃花重做。
• 檢查發霉、滲水痕、油漆甩皮、色差、批灰接口痕。
• 陰陽角是否真直，天花與牆交接是否有裂縫。
• 石屎剝落、外露鋼筋、蜂窩狀混凝土（俗稱「蜂巢」）必須即時記錄。

二、地板與地磚

• 逐格輕敲檢查空鼓，主要通道與門口位不應有空鼓。
• 檢查磚縫是否均勻、有無崩角、色差與高低差（俗稱「起鼓」或「翹口」）。
• 乒乓球測試斜度；用平水尺檢查地面水平。
• 木地板檢查接口高低差、踩踏異聲、伸縫是否足夠。

三、門與門框

• 開關是否順暢、有無異聲、自行滑動或關不上。
• 門與門框四邊縫隙是否均勻；用紙巾夾測密封度。
• 鎖具、門鉸、門擋是否穩固；防火門標籤與閉門器是否完好。
• 門扇有無刮痕、飾面起泡、受潮膨脹。

四、窗戶與玻璃

• 開關順暢度、鎖點是否對位、窗鉸有無鏽蝕。
• 膠邊與打膠是否連續完整，窗框與結構之間有無空隙。
• 玻璃有無崩邊、劃痕、鋼化標記；夾層玻璃有無起霧。
• 窗台是否向外傾斜（防倒流），滴水線是否存在。
• 可行時以水管沿窗邊淋水測試滲漏，這是雨季前最值得做的一項。

五、浴室與防水

• 閉水試驗：封住地台去水，注水至最淺處約 20 至 30 毫米，標記水位，觀察樓下與四周牆腳。新樓的防水閉水試驗建議在收樓後盡早完成並書面通知發展商，以免超出缺陷保養期後要自行承擔修補費用。
• 地台坡度：倒水應順流至去水口，不留積水，不能反坡。
• 去水速度：注滿水後計時，排水應順暢無倒流、無異味。
• 座廁沖水試驗、法蘭位有無滲水、與地面接合是否穩固。
• 浴缸與牆邊矽膠封邊是否連續、有無氣泡與裂口。
• 浴屏是否垂直、密封、開關不刮地。

六、廚房

• 水槽注滿水後放水，檢查下方櫃內接駁位有無滲漏。
• 檯面水平、接縫、防濺水位是否密封。
• 櫃門與抽屜開關順暢、對縫整齊、五金穩固。
• 爐具與抽油煙機位置是否符合圖紙，抽風以紙巾測試是否有吸力。
• 洗衣機位的來水去水與電源位置是否齊備。

七、水電

• 逐個插座以測電器檢查接線正確與接地。
• 電箱標籤是否清晰，逐個總開關試跳，確認對應迴路。
• 所有燈位與開關逐個測試，確認無閃爍與錯位控制。
• 水壓測試：同時開多個水龍頭與花灑，觀察水量是否明顯下降。
• 熱水爐運作、水溫穩定性、洩壓閥與排氣位置。
• 所有水龍頭關閉後檢查水錶是否仍轉動，判斷有無隱蔽漏水。

八、冷氣與通風

• 冷氣開機測溫，出風口與回風口溫差是否合理。
• 冷凝水排水管走向是否有倒坡，機身有無滴水。
• 假天花內管道是否有保溫棉，避免夏天結露造成「假滲水」。
• 浴室與廚房排氣是否真正排至戶外，而非排入天花夾層。

九、尺寸與圖紙核對

• 以捲尺核對各房間淨尺寸、門洞寬度、窗台深度是否與圖紙一致。
• 檢查有無圖紙上沒有的柱位、樑位、風管下降，這會直接影響你的訂造傢俬設計。
• 記錄天花淨高（特別是假天花下的淨高），影響燈具與衣櫃高度。

十、雜項與交樓文件

• 索取發展商的缺陷表（Defect List），問清執漏期限與跟進流程。
• 核對交樓標準清單：地板、廚櫃、潔具、電器的品牌型號是否與售樓文件一致。
• 檢查大門對講機、門鈴、智能門鎖、網絡與電視插座。
• 記錄水錶電錶讀數與錶號，並拍照存檔。

如果你收樓後打算立即裝修，建議在驗樓時同步量度好將要施工的面積——地磚面積、貼磚牆面高度與長度、要重做防水的間數。有了這三組數字，就可以用泥水工程報價計算機或裝修報價計算機即時估算預算，行情可對照裝修呎價與泥水工程呎價。

執漏清單怎樣寫才有用

「牆身有花」這種描述無法執行，也無法在複檢時核對。有效的執漏清單有五個要素：位置、部位、問題、照片編號、要求的修正方式。建議用以下格式。

照片與命名的紀律

逐項拍照並編號，命名格式建議為「位置 - 部位 - 編號 - 問題」，例如「客廳 - 牆身 #03 - 油漆甩皮」。拍照時先拍全景（確認位置），再拍近景（確認問題），需要時把捲尺或靠尺放進畫面，讓範圍與偏差可被量度。這一步做得好，日後任何爭議都能在三十秒內翻出證據。

書面通知的做法

透過電郵或掛號信寄出清單，並保留副本與寄件紀錄。電郵的好處是有時間戳記與收件確認；掛號信的好處是有法律上的送達證明。金額較大或缺陷較嚴重的情況，建議兩者並用。發展商一般會在七至十四日內安排上門檢查，收到回覆後把約定日期也記錄在案。

複檢與尾數

複檢時逐項對照原清單，把狀態改為「已修妥」或「未達要求」，未達要求的重新書面提出。裝修工程的尾數應在執漏完成並複檢通過後才支付，並確認保養期由哪一日起計。若合約設有保固金（例如三個月後支付 5%），亦應在文件上寫明支付日期。

常見驗收爭議與處理

爭議一：這算不算缺陷

最常見的分歧是「輕微色差」、「輕微不平」、「輕微磚縫不齊」。解決方法只有一個：事前定義可量度的標準。合約裡寫「以 2 米靠尺量度偏差不超過 5 毫米」，驗收時就不需要爭辯「明顯」與「輕微」。這也是為甚麼我們建議在報價階段就把驗收標準寫入文件，做法可參考裝修報價單範本。

爭議二：是人為損壞還是建造缺陷

新樓執漏只涵蓋非人為損壞的瑕疵，所以收樓後、裝修前的那一段時間非常關鍵。建議收樓當日就完成一次全屋拍照存檔，作為「入手時的狀態」基準。裝修開工前再拍一次，兩組照片一對比，責任歸屬立即清楚。

爭議三：責任在單位內還是公共部分

滲水、外牆裂縫、窗框老化這一類問題，經常橫跨單位與公共部分。處理次序是：先在自己單位內做基本測試與紀錄（拍照、記錄天氣與出現時間），再向管理處或法團書面反映，同時保留所有往來紀錄。若涉及樓上單位，則屬於另一套投訴程序。

爭議四：執漏一直拖

對付拖延的方法是文件與期限。每一次提出都用書面、每一次都寫明期限、每一次回覆都存檔。裝修工程方面，最有效的保障是在合約寫明延誤賠償與尾數支付條件；新樓方面，則要留意六個月的書面提交期限，寧早不遲。