裝修合約
裝修合約應該寫甚麼？消委會建議標準合約須具備工程內容與價格、運作、保養權利及補償三大部分，並加入不少於七天冷靜期。本文附二十條必備條款範本、四期付款比例、訂金上限20%、變更與延誤罰則寫法、執漏保養安排，以及小額錢債審裁處七萬五千元上限、入稟費二十至一百二十元的追討程序。
裝修合約的價值，不在於工程順利時的那幾頁紙，而在於出事那一刻你手上有甚麼。消費者委員會七年間接獲超過 1,205 宗家居裝修投訴，涉及金額逾 2.7 億元，平均每宗約 23 萬，而追討成功率只有約 22%——這個數字背後最常見的原因不是法律不保護消費者，而是業主手上根本沒有足以證明「當初約定了甚麼」的文件。一句「口頭講過會用德國五金」，在審裁處裡等於零。這一頁，我們把一份完整裝修合約應有的三大部分、二十條可以直接抄用的條款、付款與資金安全安排，以及真正出事時的追討途徑與費用，全部整理清楚。內容僅供一般參考，不構成法律意見。
- HK$75,000小額錢債審裁處的申索上限，2018 年 12 月 3 日起生效
- $20–120審裁處入稟費，按申索金額分四級
- 7 天消委會建議的最短冷靜期，可取消交易並退款
- 60 天入稟後首次聆訊一般編排的期限
報價單就是合約，但合約不只是報價單
香港家居裝修的實務是：報價單一經雙方簽署，本身就構成具約束力的協議。香港測量師學會亦因此強調報價單必須清楚列明雙方身分——承辦商名稱與地址、客戶姓名與地址、報價日期、有效日期、獲授權人士簽名與公司印章。所以第一個要糾正的觀念是：不要以為「之後還會簽正式合約」，很多爭議個案裡根本沒有第二份文件。
但報價單通常只解決「價錢」的問題。消委會檢視 40 份初步報價單後發現，普遍在六個範疇有缺漏：施工時間表（含開完工日期與延誤安排）、執漏及保養期、工程變更或後加工程的處理、工序分類、保險安排，以及各工程細項的單價。換句話說，市面上大部分報價單缺的正是「出事時怎麼辦」的規則。合約要補的，就是這一塊。
兩份文件的分工
- 報價單（附件一）：工程範圍、分項數量與單價、物料品牌型號、施工做法規格。寫法可參考我們的裝修報價單範本。
- 合約條款（附件二）：時間表、付款、變更、延誤、執漏、保養、保險、終止與爭議解決。
實務上最簡單的做法，是把條款作為報價單的附件，並在報價單上寫一句「本報價單連同附件二之條款細則構成完整協議」，雙方在兩份文件上同時簽名。這樣就不會出現「條款是後來加的」這類爭辯。
完整合約的三大部分
消委會研究了內地、加拿大、英國與美國的標準合約模式後，指出一份標準合約或標準報價單範本須具備三大方面的重要事項。以下按這三個部分逐項展開。
第一部分：工程內容與價格
- 公司資料與雙方身分（包括商業登記、地址、授權簽署人）。
- 價格資訊：總價、分項單價、數量、單位、是否連工包料。
- 工程項目的詳細說明：範圍、做法、物料規格。
- 工藝水平：可量度的驗收標準。
- 施工時間表：開工與完工日期、主要工序階段日。
- 付款時間表：期數、比例、觸發條件。
- 訂金要求：金額與用途。
第二部分：運作細節
- 確保足夠工作空間的聲明（業主須清空單位的責任）。
- 後加工程的處理模式（必須書面確認）。
- 工程分包的聲明及安排。
- 健康及安全預防措施。
- 工程期間對已完成項目的保護措施。
- 符合法例的聲明（包括大廈公契與小型工程申報）。
- 完工標準。
- 完工後的清潔安排。
第三部分：保養、權利及補償
- 工程延誤的安排及補償。
- 執漏與保養期。
- 終止合約的條款與補償安排。
- 保險責任。
消委會另外建議在標準範本中加入兩項條款：不少於七天的冷靜期，以及具成本效益與效率的另類爭議解決機制。冷靜期的設計是讓消費者可以在無需提出爭議或訴訟的情況下取消交易並獲得退款；若消費者事前已書面同意進行某些準備工作（例如現場度尺），商家可收取相應的合理行政費用，而該取消權在消費者書面同意並在工程開展後隨即屆滿。
二十條必備條款範本
以下條款可以直接要求加入合約或附件。重點不是用語法律化，而是寫得具體、可執行、可量度。
身分、範圍與規格（第 1 至 6 條）
- 雙方資料：列明承辦商公司全名、地址、商業登記號碼、授權簽署人姓名及職銜；業主姓名、通訊地址、聯絡電話；施工單位完整地址。
- 合約文件構成：本合約由報價單（附件一）、條款細則（附件二）、圖紙（附件三）及雙方書面確認的變更單構成；若有衝突，以較後簽署的書面文件為準。
- 工程範圍：以附件一分項表為準，表外項目一概不包括，須另行書面報價。
- 不包括項目：明列不包括的內容，例如傢俬電器、窗簾、除甲醛、驗窗、結構修補、公共部分維修、政府牌照或申報費用。
- 物料規格：主要物料須列品牌、型號、產地、厚度；如需替換必須為同級或以上並經業主書面同意。
- 供料方式：每項注明「連工包料」、「代買」或「客戶提供材料」；客供部分的損耗補訂責任由業主承擔。
時間、付款與變更（第 7 至 13 條）
- 施工時間表：寫實際日期（例如「2026 年 11 月 3 日開工、2027 年 1 月 30 日完工」），並附主要工序的階段日期；避免「約 60 個工作天」這類寫法。
- 付款時間表：列明每期金額、觸發條件與驗收方式；訂金不超過合約總額 20%。
- 冷靜期：業主可於簽約後七天內以書面取消合約並獲退款；若業主已書面同意進行度尺等準備工作，承辦商可收取相應合理行政費；工程一經業主書面同意展開，該取消權即屆滿。
- 變更程序：任何新增或變更須先發出書面變更單，列明項目、金額與對工期的影響，經雙方簽署後方可施工；口頭指示不生效。
- 價格調整：合約為固定總價，除書面變更單外不得調整；若因業主指定物料斷市，須提供同級替代方案並書面確認差價。
- 延誤補償：如承辦商無合理原因延誤完工，每逾期一日賠償合約總額的 0.1% 至 0.5%（雙方協定），並列明例外情況（惡劣天氣、業主指示變更、政府或管理處限制）。
- 業主責任：業主須按約定日期交出空置單位、提供水電、處理大廈申請與押金；若因業主原因延誤，工期相應順延。
品質、保養與爭議（第 14 至 20 條）
- 工藝標準：列明可量度標準，例如以 2 米靠尺量度牆面偏差不超過指定毫米、瓷磚空鼓率上限、防水閉水測試不少於 48 小時、地台倒水不積水。
- 隱蔽工程紀錄：承辦商須在封牆封天花前提供水管、電線、防水層照片，以及水管試壓與電路測試紀錄。
- 保護與清潔：施工期間對已完成項目、公共走廊與電梯做保護，破損由承辦商修復；完工後提供基本清潔。
- 執漏安排：完工時雙方共同擬訂執漏清單，列明項目與修正期限；尾數於執漏完成並複檢通過後支付。
- 保養期：保養期不少於一年，由驗收合格日起計，列明涵蓋範圍（防水滲漏、水電接駁、瓷磚空鼓、木工變形、五金失效）與不保情況。
- 保險責任：承辦商聲明已購買第三者責任保險及僱員補償保險，並須提供保單副本；保單須覆蓋整個施工期。
- 終止與爭議解決：列明雙方可終止合約的條件、通知期、已完成工程的結算方式；爭議先以協商及調解處理，不果者可循另類爭議解決機制或司法途徑處理。
把驗收標準寫進第 14 條之前，建議先看清楚各工種可以量度的項目——具體方法與容差可參考我們的驗樓與驗收指南。若工程包含大量木工訂造，物料與五金的規格寫法可參考訂造傢俬。
付款與資金安全
合約裡最能保護你的一欄，永遠是付款時間表。消委會建議採用四期付款，並提醒訂金不應超過總額的 20%；研究中亦曾發現有報價單首期高達 80%，這類安排等於把全部風險轉移給業主。
| 期數 | 觸發條件 | 建議比例 | 付款前必做 |
|---|---|---|---|
| 第一期 | 簽約，用於購買首批材料 | 10%–15% | 核對合約版本、附件齊全、開完工日期 |
| 第二期 | 拆舊及水電完成 | 約 30% | 索取隱蔽工程照片、試壓與電路測試紀錄 |
| 第三期 | 泥水及油漆完成 | 約 30% | 核對閉水測試紀錄、空鼓、平整度 |
| 第四期 | 完工、執漏完成、驗收合格 | 25%–30% | 簽署執漏清單、確認保養期起計日 |
金額較大或工期較長的工程，可採用更細分的七期安排：簽約 10%、拆卸完成 15%、水電完成 20%、泥水完成 20%、木工完成 20%、完工驗收 10%、三個月後支付保固金 5%。保固金是你在保養期內最實際的維修槓桿。
資金託管的概念
消委會的研究發現，內地及紐約均有特定法例監管裝修業，裝修訂金必須交由獨立第三方託管，確保資金用於前期工程。香港目前未有相關強制機制，消委會已建議引入資金託管。在現行環境下，業主可行的替代做法有三：把訂金壓至 10% 至 15%、把每期金額與可驗證的工序完成掛鈎、以及用可追蹤的方式付款（銀行轉帳而非現金），並保留所有收據與轉帳紀錄。
付款紀錄要留甚麼
- 每期的轉帳紀錄或收據，註明對應期數與工序。
- 付款前的進度照片與雙方確認的通訊紀錄。
- 所有書面變更單與其對應的加減金額。
- 合約與附件的簽署版本（建議雙方各持正本，並掃描存檔）。
變更、延誤與執漏的處理機制
變更：一律用書面變更單
消委會明確建議，工程若有改動應以書面清晰記錄並補充入合約。實務上最有效的工具是「變更單」，每一張包含五項：變更編號、變更內容、加減金額、對工期的影響、雙方簽名與日期。即使只是「客廳插座位移三十厘米」這種小事，也應該有紙。因為到爭議階段，真正難處理的往往不是大改動，而是十幾項沒有記錄的小改動累積成的金額差異。
延誤：寫實際日期並設罰則
合約應寫明實際完工日期，而不是「約 60 個工作天」這類模糊字眼；同時列明延誤賠償，一般為合約總額每日 0.1% 至 0.5%。同樣重要的是列明例外情況：惡劣天氣（可定義為天文台懸掛八號或以上信號、黑色暴雨警告）、業主指示變更、管理處或政府部門的限制。有了例外條款，罰則才會被視為公平而可執行。
執漏：清單、期限、複檢
完工時雙方共同擬訂執漏清單，逐項列明位置、部位、問題描述（含範圍尺寸）、照片編號與要求的修正方式，並約定完成期限。建議分兩輪：完工當日全屋檢查，修正後再複檢。尾數在複檢通過後支付。消委會亦提醒，消費者應就工程執漏及繳付尾數的安排與裝修公司達成共識，並清楚納入合約之內。
終止合約與爛尾應對
爛尾的處理難度，與你在爛尾之前已付了多少錢成正比。這也是為甚麼付款比例是最重要的防線。若已經發生，以下是實務次序。
- 停止付款：立即停止支付未到期的款項，並以書面通知對方停工的事實與你要求的復工期限。
- 固定現場證據：全屋拍照與錄影，記錄已完成的工序與範圍；如可行，請獨立第三方（驗樓師或工程顧問）出具現場報告與已完成工程的估值。
- 整理文件：合約、附件、所有變更單、付款紀錄、通訊紀錄按時間順序整理成一份時間軸。
- 書面催告與終止：按合約的終止條款發出通知，列明違約事實、期限與後果；保留掛號寄件證明。
- 查核對方身分：可到公司註冊處查冊，確認公司狀況與董事資料，判斷追討的實際可行性。
- 選擇追討途徑：按金額與性質決定（見下一節）。若涉及虛假商品說明、誤導性遺漏或不當接受付款，亦可考慮向海關舉報，香港過往有相關成功定罪個案。
- 安排接手：找新承辦商前，先請對方就「現況接手」出報價，並在新合約中明確界定接手範圍與原有工程的責任分界。
接手工程的報價通常高於從零開始，因為要先評估與修正前一手的工序。若你需要有人先做現場評估與已完成工程的判斷，可以聯絡我們安排上門勘測；泥水、防水與鋪磚部分的接手評估標準可參考泥水工程。
爭議解決途徑與費用
按金額與階段，香港業主有幾條可行途徑。原則是由成本最低、最快的方式開始。
| 途徑 | 適用情況 | 費用 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 直接協商 | 爭議金額小、關係未破裂 | 零 | 一切以書面提出並保留紀錄 |
| 消委會投訴調解 | 任何金額，希望第三方介入 | 免費 | 調解性質，過往追討成功率約 22% |
| 另類爭議解決（調解／仲裁／專家決定） | 合約已有相關條款 | 按機制而定 | 消委會建議在標準範本加入此類條款 |
| 小額錢債審裁處 | 申索金額不超過 HK$75,000 | 入稟費 $20–120 | 無須律師代表，雙方只可自辯 |
| 區域法院 | 超過 HK$75,000 至 300 萬元 | 較高，通常需律師 | 合約或侵權申索 |
小額錢債審裁處的細節
審裁處處理基於合約、準合約及侵權的金錢申索，申索上限為 HK$75,000，該上限自 2018 年 12 月 3 日由原本的 50,000 元調高；政府在 2025 年 5 月回覆立法會時表示，司法機構認為現水平適當，暫無計劃調整。同期審裁處案件量持續上升，2024 年達 57,454 宗。若你的損失略高於上限，可以選擇放棄超出的部分，繼續循審裁處追討餘額。
| 申索金額 | 入稟費 |
|---|---|
| 不超過 $5,000 | $20 |
| 超過 $5,000 但不超過 $25,000 | $40 |
| 超過 $25,000 但不超過 $50,000 | $70 |
| 超過 $50,000 但不超過 $75,000 | $120 |
入稟程序五步
- 填寫表格：填妥「表格 1」（申索的標題）及「表格 2」（申索書），清楚列明被告人資料、申索金額及事件始末。
- 提交及繳費：親身到審裁處登記處遞交表格及證據副本，並按金額級別繳付入稟費。
- 送達：由執達主任將文件送達被告人；首次聆訊一般編排在入稟日起 60 天內。
- 首次聆訊：審裁官了解爭議點並嘗試促成和解；未能和解則發出程序指示並排期審訊。
- 審訊及判決：雙方陳述理據、展示證據及互相盤問，審裁官基於證據作出判決。
審裁處查詢電話為 2877 4068，電郵 smallclaims@judiciary.hk。要留意的是審裁處程序不許律師代表，所以你的證據組織能力就是勝負關鍵——這也回到最初那一點：合約、變更單、付款紀錄、驗收照片，才是真正的保障。以上程序資料僅供參考，不構成法律意見，具體個案建議諮詢專業意見。
危險條款：見到就要求修改
以下條款在市面上並不罕見，全部都應該要求刪除或修改。
- 「訂金一經繳付，概不退還」配合高比例訂金：訂金應在 20% 以內，且應說明用途；若同時有高訂金與不退款條款，風險極高。
- 「工期以實際情況為準」：等於沒有工期，應改為實際日期加例外情況清單。
- 「一切以本公司判斷為準」：把驗收標準的解釋權單方面交給承辦商，應改為可量度的客觀標準。
- 「材料以現貨為準，可自行替換」：等於物料規格失效，應加上「同級或以上並經業主書面同意」。
- 「業主不得以任何理由拖欠尾數」：與執漏機制衝突，應改為「尾數於執漏完成及複檢通過後支付」。
- 「保養期由簽約日起計」：應由驗收合格日起計，否則工期長的工程等於保養期被吃掉。
- 「口頭指示同樣有效」：應改為變更一律書面確認。
- 「本公司不負責任何間接損失」加上無保險聲明：至少要求提供第三者責任保險與僱員補償保險的保單副本。
簽約前的最後五個動作
- 核對報價單與合約的金額、日期、附件編號是否完全一致。
- 把所有口頭承諾逐句寫入文件，對方拒絕寫的，就當作沒有承諾過。
- 要求保單副本與商業登記副本，並自行核對公司資料。
- 確認每期付款的觸發條件是「可驗證的工序完成」，而不是日期。
- 雙方各持一份完整簽署正本，並即時掃描備份。
若你想先掌握合理價位再談合約，可以參考裝修呎價與泥水工程呎價，或用裝修報價計算機與泥水工程報價計算機先算出自己的基準。我們的工程涵蓋範圍見服務範圍，實際案例見工程案例，團隊背景見關於林記裝修工程公司，更多實務文章見裝修知識。
裝修合約常見問題
簽了報價單但沒有另簽合約，有法律效力嗎？
有。香港測量師學會指出，在大部分情況下報價單一經雙方簽署即構成約束協議，因此報價單必須清楚列明雙方身分、報價日期、有效日期、授權簽名與公司印章。最穩妥的做法是把條款細則作為報價單附件，並在報價單上註明兩者構成完整協議，雙方在兩份文件上同時簽名。
裝修合約應該包含哪三大部分？
按消委會研究多地標準合約後的建議，一份標準合約須具備三大方面：工程內容與價格（公司資料、價格、項目詳細說明、工藝水平、施工時間表、付款時間表、訂金要求）；運作（工作空間聲明、後加工程處理、分包安排、健康安全、保護措施、符合法例、完工標準、完工清潔）；以及保養、權利及補償（延誤安排與補償、執漏與保養期、終止條款與補償、保險責任）。
裝修有冷靜期嗎？
目前香港未有法定的裝修冷靜期，但消委會建議在標準範本加入不少於七天的冷靜期條款，讓消費者可以在無需提出爭議或訴訟的情況下取消交易並獲退款。若消費者先前已書面同意進行準備工作（例如現場度尺），商家可收取相應的合理行政費，而該取消權在消費者書面同意並在工程開展後隨即屆滿。你可以主動要求把這一條寫入合約。
訂金最多可以收多少？
消委會建議訂金不應超過合約總額的 20%，並建議採用四期付款：簽約 10% 至 15%、拆舊及水電完成約 30%、泥水及油漆完成約 30%、驗收後付清 25% 至 30%。消委會研究中曾發現有報價單首期高達 80%，遇到這類安排應要求修改。
甚麼是資金託管？香港有嗎？
資金託管指把訂金交由獨立第三方保管，確保資金用於前期工程。消委會發現內地及紐約均有特定法例監管裝修業並要求訂金第三方託管，並建議香港引入類似機制，但目前尚未實施。現階段的替代做法是壓低訂金比例、把每期付款與可驗證的工序掛鈎，並以可追蹤方式付款。
完工日期應該怎樣寫？延誤有罰則嗎？
應寫實際日期，例如「2027 年 1 月 30 日完工」，不要接受「約 60 個工作天」。延誤賠償一般為合約總額每日 0.1% 至 0.5%，並須列明例外情況如惡劣天氣、業主指示變更、管理處限制。有例外條款的罰則更容易被視為公平而可執行。
工程中途要加項目，怎樣才算有效？
必須書面確認。建議使用「變更單」，每張列明變更編號、內容、加減金額、對工期的影響、雙方簽名與日期。消委會亦建議工程若有改動應以書面清晰記錄並補充入合約。口頭指示是爭議的最大來源。
保養期應該由哪一天起計？
應由驗收合格日起計，而非簽約日，否則工期較長的工程等於保養期被消耗掉。建議年期不少於一年，並列明涵蓋範圍（防水滲漏、水電接駁、瓷磚空鼓、木工變形、五金失效）與不保情況（正常磨損、人為損壞、公共部分引起的問題）。
裝修爛尾可以去小額錢債審裁處嗎？
可以，但有金額上限。審裁處處理基於合約、準合約及侵權的金錢申索，上限為 HK$75,000（2018 年 12 月 3 日由 50,000 元調高）。若損失略高於上限，可選擇放棄超出部分繼續在審裁處追討；超過 75,000 元而不超過 300 萬元的合約或侵權申索，屬區域法院管轄範圍。
入稟審裁處要幾錢、要等多久？
入稟費按金額分四級：不超過 $5,000 為 $20；超過 $5,000 至 $25,000 為 $40；超過 $25,000 至 $50,000 為 $70；超過 $50,000 至 $75,000 為 $120。程序無須律師代表，首次聆訊一般編排在入稟日起 60 天內。查詢可致電 2877 4068 或電郵 smallclaims@judiciary.hk。
除了打官司還有甚麼途徑？
可先向消費者委員會投訴尋求調解（免費），亦可在合約中預先加入另類爭議解決機制條款——消委會正是建議在標準範本加入既具成本效益又高效率的另類爭議解決機制，並鼓勵雙方先用調解，調解不果才透過仲裁或專家處理。若涉及虛假商品說明、誤導性遺漏或不當接受付款，亦可考慮向海關舉報。
怎樣判斷一份合約值不值得簽？
用三個問題自測：出事時我能否用文件證明當初約定了甚麼（規格是否寫到型號與數量）；對方拖延或不做時我有甚麼籌碼（付款比例與延誤罰則）；驗收有爭議時憑甚麼判斷（可量度的工藝標準與執漏機制）。三個問題都有清楚答案，合約才算合格。歡迎聯絡我們索取我們的報價單與條款範本作對照。
索取一份條款齊備的報價與合約
我們的文件按報價單加條款附件的方式提供，包含實際開完工日期、分期付款觸發條件、可量度的驗收標準、執漏機制與保養範圍，方便你逐條對照比較。